Die Immobilienbewertung der Banken wird immer wichtiger

Bevor die Bank Ihnen Ihren Immobilienkredit bewilligt …

 

findet immer auch eine Bewertung Ihrer Immobilie statt. Leider kommt die ein oder andere  Bank bei der Wertermittlung zu einem Ergebnis, welches die Finanzierung erschwert oder sogar unmöglich macht.

Sie ist nämlich oft der Meinung, Ihre Immobilie wäre zu teuer oder einfach weniger wert als Sie meinen.

Es kann passieren, dass eine Sparkasse auf einen ganz anderen Wert für eine Immobilie kommt, als zum Beispiel eine ING DiBa oder eine PSD Bank.

Die meisten Banken verwenden für die Bewertung eine branchenübliche Bewertungs-Software. Diese benötigt natürlich möglichst präzise Daten zur Immobilie. Leider liegen in vielen Fällen, nicht alle relevanten Daten für die möglichst objektive Wertermittlung vor.

In die Wertermittlung einer Immobilie gehen zum Beispiel die folgenden Faktoren ein:

  • der Standort der Immobilie ( gerne als Lage bezeichnet)
  • das Baujahr des Gebäudes
  • die Wohnfläche der Immobilie
  • zusätzlich bei Häusern, der so genannte umbaute Raum
  • die Ausstattung der Immobilie ( die Heizungsart, Ausführung der Fenster, der Böden, der Bäder, der Türen, der Elektrik, der Sanitärinstallationen, Bodenbeläge,  etc)
  • das Alter der sanitären Einrichtungen, des Daches, der Heizungen , der Fenster, der Haustür , etc
  • Art und Umfang von Sonderausstattungen und Zubehör
  • der Pflegezustand der Immobilie ( sind zum Beispiel Dach, Elektrik, Heizung  oder Fenster modernisierungsbedürftig, mindert dies den Wert.)
  • Angaben zu bereits durchgeführten Modernisierungs-Arbeiten ( inklusive Kosten und dem Jahr der Modernisierung.)

 

Sie sehen, es gehen ein Vielzahl von Faktoren in die Wertermittlung einer Immobilie ein.

 

Generell kann man sagen, dass Objekte, die auf dem aktuellen Standard der Technik und Ausstattung sind, leichter finanziert werden können. Außerdem bekommen Sie eher einen Kredit, wenn Sie bereits über ein gewisses Eigenkapital verfügen.

Schwierig wird es dann, wenn ein Haus recht alt und zudem sehr Sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist.

Die Banken rechnen hier in der Regel die Modernisierungskosten nur zu einem gewissen Teil  auf den Wert der Immobilie an.

Meistens werden Modernisierungen nur zu 50 % werterhöhend und zu 50 % werterhaltend angesetzt.

 

Wenn man eine alte Heizung durch deine neue ersetzt oder etwa das Dach neu decken lässt, gehen diese Investitionskosten nicht in voller Höhe in den Wert der Immobilie ein. Sie können sich vorstellen, dass eine Bank dann nicht auf den Wert kommt der der tatsächlich erfolgten Investition entspricht.

Vergleichen können Sie dies etwa, mit dem Einbau eines Austauschmotors bei einem Auto oder der Reparatur eines Pkw nach einem schweren Unfall. Hier ist es üblich im Vorfeld zu rechnen, ob sich die Reparatur wirtschaftlich überhaupt noch lohnt. Ein Auto welches etwa einen Zeitwert von 5000, Euro hat, wird nicht durch den Einbau eines Austauschmotors für 3000,- Euro, anschließend einen Wert von 8000,- Euro haben. 

Zumindest, wird es schwer sein jemanden zu finden, der Ihnen diesen Preis bezahlen wird. Sollten Sie als die genannte Reparatur durchführen, können mit Sie einem Verlust von mehreren tausend Euro rechnen, wenn Sie das Fahrzeug nach einem Jahr wieder verkaufen. Bei Auto kommt zusätzlich noch ein deutlicher Wertverlust des Fahrzeugs mit steigendem Alter hinzu.

Eine Immobilie erfährt in der Regel bei regelmäßig durchgeführten Modernisierungen keinen solchen zusätzlichen Wertverlust. Durch die Modernisierungen erhält man den Wert und baut eher eine stabile leichte Werterhöhung im Lauf der Jahre auf.

War der Kaufpreis einer Immobilien aber zu hoch, brauchen Sie Jahre oder Jahrzehnte, um Ihr investiertes Kapital zurück zu erhalten.

Deshalb gilt: Augen auf beim Immobilienkauf

 

Zwei Bespiele zum Thema:

Haus 1:

Kaufpreis                         190.000,- Euro    (Preis als marktgerecht angesetzt)

Modernisierung               10.000,- Euro    ( 50 % Wertansatz)

Wert der Immobilie    195.000,- Euro

 

Haus 2:

Kaufpreis                         100.000,- Euro    (Preis als marktgerecht angesetzt)

Modernisierung            100.000,- Euro    ( 50 % Wertansatz)

Wert der Immobilie    150.000,- Euro

 

Sie sehen: Der Immobilienkauf  erfordert eine gute Beratung und Planung

 

Bei Fragen zum Thema Werthaltigkeit Ihrer Immobilie im Rahmen der geplanten Finanzierung, sprechen Sie uns gerne an.

 

Ihr Baufinanzprofi Team

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